Часто встречается, когда при реализации квартир в новостройке появляются несоответствия: в договоре прописывается один метраж, а фактически параметры жилья отличаются, и оказываются меньше.
Так происходит из-за того, что застройщики присоединяют лоджии и балконы к общей площади квартиры. По закону, это правильно, если во время расчета компания применяла понижающие коэффициенты.
Иначе стройфирма обязана вернуть переплаченные деньги.
Что входит в общую жилую площадь квартиры – спорные моменты
К общему метражу полагается относить все комнаты, кроме балкона.
Если осуществлялось проведение перепланировочных работ, в результате которых он стал отапливаться, тогда количество жилых квадратных метров увеличивается, следовательно, вместе с общей площадью жилого помещения, повышается величина квартплаты. Именно по ней положено рассчитывать сумму за отопление, исключив неотапливаемые зоны.
Чтобы определить квадратуру комнаты, надо померить длину противоположных стен и помножить их. Для получения правильного результата измерительные приборы следует размещать на высоте 1-1,5 метра от поверхности пола. Перегородки в общую площадь включать не положено.
Размеры рассчитывают по следующим параметрам:
- общим – все помещения;
- жилым – комнаты, спроектированные для жительства;
- полезным – включение помещений, за минусом находящихся за пределами квартиры, т. е. открытых балконов.
В стране законы ежегодно дополняются новыми поправками, поэтому часто при подсчете площади квартиры случаются несоответствия. Ведь достаточно большое количество нюансов регулируют различные нормативные акты, а простые граждане не в состоянии изучать все подряд.
Все сведения о параметрах квартиры, которые основываются на проекте строительства и измерениях специалистов БТИ, отображаются в приемопередаточном акте по объекту. Метраж балконов подлежит к указанию в бумагах, поэтому, при желании, показатели можно сверить.
Входит ли лоджия в общую площадь квартиры – как учитывать при покупке жилья?
Встретить обманщика довольно просто. Застройщик по своему пониманию трактует законодательную базу и нередко вводит своих клиентов в заблуждение. Если прибегнуть к изучению законодательства, строительных правил, приказов, то выясняется следующая информация:
- В ЖК РФ, в ст. 15 приведен принцип подсчета размера квартиры. В метраж полагается вносить помещения даже вспомогательного характера, но не учитывать балкон с лоджией.
- В СНиП прописано, что вся площадь слагается из зон с наличием отопительных батарей и без них. Причем к неотапливаемым обязательно нужно применять понижающий коэффициент.
- В инструкциях учета жилфонда говорится о единой площади, как о сумме параметров по всем помещениям без исключения. А стоимость недвижимости рассчитывается с применением коэффициентов для лоджии – 0,5, балкона – 0,3.
Согласно вышеприведенной информации получается, что при продаже квартиры в общую площадь входят лоджии с балконами. Это так, но цена рассчитывается с понижающим коэффициентом.
Общая площадь квартиры складывается из зон с наличием отопительных батарей.
Но информация в ЖК не соответствует строительным правилам. Объяснение простое. Жилищными законами координируются взаимоотношения эксплуатирующих компаний и хозяев квартир, а СП – стройорганизаций и покупателей.
При реализации жилья, рассчитывая его цену, компания относит лоджию к общей площади. Это правильно, потому что на строительство этой части квартиры потратились деньги. Однако должен учитываться соответствующий коэффициент.
Учитывается ли площадь лоджии или балкона при расчете платы за содержание и ремонт помещений?
Услуги от коммунальщиков предоставляются по соответствующим правилам, которые утверждены действующим законодательством. Тепловые службы рассчитывают плату, согласно метражу квартиры, без учета квадратуры балконов и лоджий. По правилам ст. № 354 ЖК РФ, договора с коммунальщиками должны содержать следующие сведения:
- адрес;
- площадь помещений, которые отапливаются центральным отоплением;
- количество зарегистрированных жильцов.
Другими словами, по договору берутся только отапливаемые комнаты, соответственно, балкон и лоджия к ним не относятся, если не было перепланировок.
Размер выплаты за капремонт устанавливается по общей площади – ст. 156 ЖК РФ. Следовательно, метраж балкона не считается.
У служб ЖКХ принято считать квартплату по квадратуре помещений. В жилищных законах прямо говорится, что балконы и лоджии в общую площадь квартир не входят.
Но часто у владельцев недвижимости появляется много претензий к управляющим организациям, когда не учитываемые по закону части жилья вдруг вошли в единый метраж, а их не нужно было включать.
Соответственно, сумма оплаты за квартиру увеличивается.
Квартплата складывается исходя из площади квартиры, балконы в общую площадь не входят.
Но, как правило, эксплуатирующие организации не виноваты. Ведь начисление квартплаты производится на основе документации, предоставленной собственниками. Именно с кадастрового паспорта ЖЭКи берут количество квадратных метров и умножают на тариф для расчета оплаты. Этот документ выдается после подписания со стройорганизацией приемопередаточного акта.
Покупателям квартир требуется ответственно подходить к приему бумаг во время совершения сделки. Нужно их тщательно проверять, особенно указанные в них параметры объекта продажи. Важно, чтобы в акте площадь учитывалась без балконов с лоджиями.
Только с правильным документом следует посещать службу регистрации недвижимости и оформлять свое право на объект. После этого владельцы получают кадастровые паспорта с верно подсчитанными размерами квартиры.
Встречаются случаи, когда строительные организации настаивают на подписании акта, где общая площадь рассчитана с учетом лоджии или балкона. Подобные бумаги подписывать тоже можно. Однако перед посещением регистрационной палаты лучше сразу пройти в Бюро техинвентаризации (БТИ) для получения «правильного» техпаспорта на квартиру.
В БТИ принято работать с Жилищным кодексом. На его основании высчитывается общий метраж, без лоджий и балконов. После изготовления технического паспорта надо взять всю документацию на квартиру (в т. ч. приемопередаточный акт) и обращаться за регистрацией приобретенной недвижимости. Показатели площади выписываются из информации БТИ.
Вывод
В ст. 15 ЖК РФ указано: общую площадь полагается рассчитывать без балкона и лоджии. К метражу относят вспомогательные помещения квартиры, спроектированные для бытовых и других потребностей владельца. Если собственник получает квитанции ЖКХ, где площадь указана вместе с балконом (лоджией), то квартплата начислена неправильно. В подобных случаях необходимо взять бумаги на квартиру, полученные счета и отправиться в УК оформлять перерасчет.
Входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры
Вопрос о том, входит ли балкон в общую площадь квартиры, чаще всего возникает при сделках с недвижимостью, оформлении технических документов на жилье.
В этих случаях он принципиален и может «стоить» покупателю несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Избежать такой ситуации помогает знание о понижающих коэффициентах, правильном употреблении терминов «общая площадь квартиры» и «жилая площадь». Также важно грамотное толкование законодательных актов по теме.
Общая и жилая площадь квартиры
В сделках с жильем важную роль играет точное определение площади объектов. Она напрямую влияет на рыночную стоимость недвижимости. Для квартиры определяют общую, жилую площадь.
Уточнение общей квадратуры нужно для следующих целей:
- расчета оплаты за отопление;
- статистического наблюдения за объемами строительства;
- оформления технической документации на квартиру;
- определения налогооблагаемой базы (налог на имущество);
- расчета стоимости объекта недвижимости;
- учета нормы жилого помещения при заключении договора социального найма;
- расчета платы за содержание жилья;
- расчета социальных выплат, связанных с проживанием в квартире.
- Метраж жилых помещений определяют для иных целей:
- оформления договора ипотеки в банке;
- совершения сделок с недвижимостью — дарение, купля-продажа;
- оценки санитарных и бытовых условий проживания, например, при рассмотрении условий жизни несовершеннолетнего ребенка.
Понятие общей площади несколько шире, чем понятие жилой. В нее входят не только спальни и гостиные, но и вспомогательные помещения — кухня, санузел. С балконами и лоджиями все не так очевидно и однозначно.
Балкон и общая площадь квартиры — законодательная база
Чтобы понять, входит ли лоджия в общую площадь квартиры, нужно изучить несколько нормативно-правовых актов. Это Жилищный кодекс РФ, Свод правил «Здания жилые многоквартирные», Приказ №37 Минземстроя РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Жилищный кодекс о балконах и лоджиях
В действующем Жилищном кодексе содержится не вызывающая двоякого толкования норма о том, являются ли лоджии и балконы частью квартиры.
Согласно ч. 5 ст. 15, «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
>
Однако почему при покупке жилья у застройщика люди платят за общий метраж, включая балкон? Ведь это стандартная практика, когда в договорах участия в долевом строительстве указывают пункты о стоимости жилья с учетом квадратуры этих технических помещений.
Дело в том, что Жилищный кодекс РФ регулирует другие правовые отношения. Их перечень содержится в ч. 1 ст. 4. В своем большинстве это отношения по поводу:
- взаимодействия госорганов и граждан — предоставление жилья по договору социального найма, учет таких помещений;
- взаимодействия собственников и эксплуатирующих компаний — начисление оплаты за коммунальные услуги;
- управления многоквартирным домом — его ремонт, создание ТСЖ и прочее.
Совершенно противоположное положение о включении лоджий и балконов в общую квадратуру квартиры содержится в Своде правил «Здания жилые многоквартирные» и федеральном законе об участии в долевом строительстве.
Положения других нормативно-правовых актов
Согласно Приложению В (п. 2.2), дополняющем СП 54.13330.
2011 «Здания жилые многоквартирные», под общей площадью квартиры следует понимать «сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации». В этом же Приложении указано, что цель такого расчета — статистический учет и та самая техническая инвентаризация.
Для практического применения нужна актуализированная редакция документа
Понижающие коэффициенты нужны не для расчета стоимости квадратного метра лоджии. Их используют в качестве поправочных. Грубо говоря, строительство дома с квартирами и возведение лоджии не равнозначны по затраченным материалам, усилиям и средствам. Различается и функциональность этих помещений. Использование коэффициента сглаживает разницу.
Для уточнения понижающих коэффициентов СП 54.13330.2011 отправляет к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в России, утвержденной Приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.98 г.
В п. 3.37 содержатся следующие коэффициенты:
- для холодных кладовых и веранд — 1,0;
- для лоджий 0,5;
- для балконов и террас — 0,3.
>
Рассчитать квадратуру лоджии или балкона с учетом коэффициента легко. Достаточно умножить на него фактический метраж помещения. Пример: если фактическая площадь лоджии составляет 6 кв. м., то с поправкой на коэффициент она превращается в 3 кв. м (6х0,5=3). Именно их будут принимать во внимание при статистическом учете и технической инвентаризации.
Те же значения понижающих коэффициентов определены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр (вступил в силу 1 января 2017 г.). Цель их применения в этом случае — расчет общей приведенной площади жилого помещения при участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Понижающие коэффициенты в долевом строительстве
Балкон и лоджия могут входить или не входить в метраж квартиры. Это напрямую зависит от целей, для которых она рассчитывается.
В долевом строительстве многоквартирных домов эти вспомогательные помещения входят в общую квадратуру, но с понижающими коэффициентами. Соответствующее положение содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.
В п. 1 ст. 5 цена договора в отношении лоджии, веранды, балкона и террасы определяется следующим образом: «произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения». При этом последняя состоит «из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами».
Метраж лоджий и балконов учитывается при участии в долевом строительстве, так как застройщик должен компенсировать затраты, понесенные на возведение этих конструкций.
Как на практике работают понижающие коэффициенты площади для балконов и лоджий? Если застройщик продает квартиру 50 кв. м (с учетом балкона 6 кв. м) по цене 50 000 рублей за кв. м, то ее стоимость составляет 2 500 000 рублей.
Если учесть коэффициент, то метраж балкона уменьшается до 1,8 кв. м, а цена — до 2 410 000 рублей, соответственно. Сэкономленная сумма ощутима для покупателя и может пойти на личные нужды или проведение ремонтных работ в квартире.
Расчет квадратуры с учетом понижающего коэффициента
Правовые отношения с застройщиком
Чтобы сэкономить деньги при участии в долевом строительстве многоквартирного дома, нужно внимательно изучать текст заключаемого договора. В нем указывают:
- стоимость 1 кв. м;
- метраж квартиры с учетом понижающего коэффициента;
- итоговую цену за квартиру.
Общую квадратуру, указанную в договоре, нужно сверить также с предоставляемыми застройщиком техническими документами. Это важно не только для экономии денег, но и для дальнейшего оформления права собственности, получения технического паспорта на жилье.
На практике нередки ситуации, когда на основании неправильных данных балкон включают в общий метраж квартиры и собственнику приходится платить за коммунальные услуги больше. Внимательность при заключении договора и оформлении техпаспорта избавит от выяснения отношений с коммунальными службами.
Если до регистрации права собственности вы увидели, что в акте приема-передачи квартиры лоджия или балкон включены в общую площадь, обратитесь в БТИ. На основании Жилищного кодекса РФ там сделают соответствующие расчеты, с которыми без опаски можно будет получить свидетельство о праве собственности.
Если при участии в долевом строительстве многоквартирного дома не были применены понижающие коэффициенты, можно обратиться в суд. В судебная практике немало случаев, когда застройщику надлежало вернуть покупателю излишне уплаченные «за балкон» деньги. В некоторых из них были удовлетворены и требования истцов о моральной компенсации.
Видео: консультация юриста
В нормативно-правовых актах РФ нет противоречий по вопросу включения балкона в общую площадь квартиры. В них лишь разнятся цели соответствующих расчетов.
Включает ли площадь квартиры в себя балкон
Граждане часто задаются вопросом относительно включения балконов в общую площадь приобретаемых ими квартир. В законодательстве имеются противоречия касательно данного момента. Спорные моменты связаны с разным изложением норм в ЖК и СНиПах.
При этом вопрос расчета жилплощади важен, когда покупателю необходимо зарегистрировать квартиру. От правильного расчета жилплощади зависит ее итоговая стоимость.
Также от метража зависит то, сколько гражданин будет в итоге платить за коммунальные услуги.
На что влияет метраж квартиры
При приобретении жилища важно точно рассчитать его метраж. Данное значение влияет на такие показатели, как:
- окончательная цена жилья;
- сумма платежей за отопление;
- размер земельного налога;
- расчет размера налога на жилище;
- определение суммы налогового вычета;
- расчет 1 м2 жилья в ходе процедуры переселения жильцов из аварийного дома;
- определение нормы учета жилья;
- расчет жилплощади, передаваемой по договору соцнайма;
- расчет размера безвозмездных соцвыплат из государственного бюджета.
Метраж также необходим при оформлении передаточных актов, составлении актов обследования жилплощадей, формировании акта оценки, выделении комнат в общежитиях. Данный показатель требуется при составлении техпаспорта на жилье и в ходе процедуры перепланировки. Параметр всегда необходим при продаже недвижимости.
Нормы СНиП про балкон
Положения касательно расчета жилплощади регулируются СНиП от 2003 года. Также отдельные нормы имеются в техническом регламенте, принятом в рамках Закона от 30 декабря 2009, обозначаемого 384-ФЗ. Указанный закон считается приоритетным.
Некоторые моменты, касающиеся расчета размеров жилплощади, содержатся в Инструкции, принятой приказом Минземстроя, под номером 37, от 4 августа 1998 года.
Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП
СНиП не содержит точного указания касательно того, входит ли в общую площадь квартиры балкон. В п. В.2.2 Приложения к СНиПу 2003 имеется определение суммарной площади жилища. В нее входят отапливаемые и неотапливаемые помещения. К последним причисляется балконная зона вместе с лоджиями. При этом метраж неотапливаемых зон рассчитывается с понижающим коэффициентом.
В п. 3.37 Инструкции под номером 37 сказано, что в суммарную площадь жилья включается метраж ее помещений, а также балконное пространство и лоджии. Также учитываются веранды, кладовки и террасы. Расчет размера указанных помещений делается по понижающему коэффициенту.
Во 2-м Приложении к СНиПу под номером 2.08.01-89 также указано, что в суммарную жилплощадь входят не только площади помещений, но и балконные зоны, лоджии. Последние также учитываются по утвержденным понижающим коэффициентам.
Важно! Строительные правила регламентируют, что балконные зоны и лоджии входят в суммарную жилплощадь.
Относится ли балкон к жилой части квартиры
СНиП разграничивает общую жилплощадь квартир и их жилую площадь.
Во всех СНиПах указано, что в площадь жилья включаются только помещения, где установлено отопление, а также метраж всех жилых и вспомогательных территорий, но без балконных зон и лоджий.
Последние причисляются к неотапливаемым участкам квартир. Также не относит к жилой зоне неотапливаемые помещения Инструкция под номером 37.
Внимание! Действующие в России СНиПы не относят балконные зоны и лоджии к жилой площади. В нее входят исключительно комнаты.
Статья 15 Жилищного кодекса РФ
Данный закон содержит понятие жилого помещения. Под ним понимается помещение изолированного типа, причисляемое к недвижимому имуществу. При этом оно будет считаться жилым, если в нем можно проживать людям.
В данном законе также указано, что входит в суммарную жилплощадь. Это зафиксировано в ст. 15 закона, а именно, в ч. 5. По Жилищному кодексу, в суммарный метраж жилого помещения входит сумма площадей его частей. К нему же относятся вспомогательные помещения. При этом исключением являются балконные зоны, лоджии, а также террасы, веранды.
Обратите внимание! ЖК не причисляет к общей жилплощади балконные пространства и лоджии.
Противоречия ЖК РФ и СНиП
Имеет место несоответствие предписаний, содержащихся в СНиПах и ЖК. Согласно первым, площадь балконных помещений учитывается в рамках суммарной жилплощади, но с обязательным включением понижающего коэффициента, согласно второму балконные зоны не относятся к обобщенному метражу квартир.
СНиПами регулируются те отношения, которые возникают между дольщиками и строителями многоквартирных домов (МКД).
Строительные фирмы, продавая квартиры, обязаны оценивать их метраж вместе с балконными помещениями, учитывая предусмотренные для них понижающие коэффициенты. Они будут влиять на стоимость всего жилья.
ЖК регулируются только те отношения, которые возникают между владельцами жилищ и управляющими компаниями. По этой причине ЖК не относит к обобщенному метражу квартир балконы с лоджиями.
Важно! ЖК имеет статус федерального закона. Его юридическая сила выше, чем у СНиПов. Несмотря на явное противоречие указанных актов, гражданам, застройщикам и управляющим организациям необходимо руководствоваться положениями ЖК РФ.
Поэтому следует опираться на то положение, что балконные помещения не являются частью суммарного метража жилища.
Учитывается ли площадь лоджии или балкона при начислении платы за содержание и ремонт жилых помещений
Организации ЖКХ начисляют коммунальные услуги, учитывая суммарное значение площади жилища. При этом они не используют понижающие коэффициенты, о которых сказано в СНиПах.
Управляющие компании не руководствуются положениями строительных правил. Для них главенствующим актом является Жилищный кодекс.
В данном законе указано, что ни балконы, ни лоджии не причисляются к суммарному метражу квартир.
Согласно положениям ЖК, площадь балконного помещения не должна учитываться при начислении коммунальных платежей. Но встречаются случаи, когда управляющие компании учитывают данные помещения при начислении коммунальных платежей.
Не всегда в этом имеется вина УК. Обслуживающая дом организация начисляет квартплату только по той документации, которую ей направляет собственник. В ее состав входит кадастровый паспорт.
Он вручается владельцу жилья после подписания им и застройщиком передаточного акта.
В паспорте и других документах может содержаться неверное указание о включении балкона в суммарную жилплощадь.
Поэтому дольщикам, при покупке жилищ, необходимо внимательно изучать всю документацию. Это позволит избежать подобных ошибок.
Застройщик не вправе заставлять дольщика подписывать документы, в которых балконное пространство или лоджия причисляются к обобщенной жилплощади. Покупатель может подписать акт, но затем ему рекомендуется обратиться в БТИ с просьбой переделать неправильно составленный техпаспорт на недвижимость. Важно сделать это до того, как жилье будет официально зарегистрировано в Росреестре.
Обратите внимание! Сотрудники БТИ, при расчете метража жилых помещений, руководствуются предписаниями ЖК РФ. При определении общей площади жилья ими не будут учитываться балконные зоны и лоджии. С техпаспортом, составленным в БТИ, можно обращаться в Росреестр. Данный орган укажет в выписке тот размер жилплощади, который был прописан в плане БТИ.
Заключение
Метраж жилища влияет на его общую стоимость. Также с ним напрямую связан размер коммунальных начислений за отопление.
При этом нормы СНиПов и ЖК РФ касательно метража жилья не соответствуют друг другу. СНиПы включают балконные пространства и лоджии в состав обобщенной площади жилья и исключают их из его жилой площади. ЖК РФ не указывает лоджии с балконами в качестве составной части суммарной жилплощади.
Подобные противоречия в законодательстве становятся причинами споров между собственниками жилищ и управляющими компаниями относительно начисляемых последними коммунальных платежей. Владельцам жилищ следует руководствоваться предписаниями ЖК РФ, в связи с чем они не должны направлять в ресурсоснабжающие организации коммунальные платежи за пользование балконными пространствами и лоджиями.
Также, во избежание возможных спорных ситуаций, собственникам рекомендуется внимательно изучать документацию на квартиры при их покупке. Если в бумагах лоджия или балкон указаны, как часть общего метража жилья, то следует отправиться в БТИ для переоформления. Только после этого можно регистрировать сделку в Росреестре.
Входит ли балкон в общую площадь квартиры: что пишет закон?
Право частной собственности распространяется только на то, что находится в этих пределах. В подобном случае неправомерно требовать оплату лишних неотапливаемых метров. Претензий по использованию этого пространства, естественно, не будет. Но помните, что следует не стоит не портить и не мешать общественному имуществу, чтобы не получить штраф.
Что такое общая квадратура жилья
Изучите заключения БТИ.
После постройки дома, государственная комиссия принимает готовый объект. Чтобы сдать объект, застройщик должен знать точное количество квадратных метров застройки.
Специалисты местного БТИ помогают в расчетах и фиксируют их в документах со сводными таблицами данных. Данные разделены по категориям, включая неотапливаемые помещения.
Затем сотрудники БТИ выдают справки на отдельные квартиры с обязательным применением коэффициента понижения.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилое пространство
Для начала нужно определиться с терминологией. В СниП 2.08.01−89 «Жилые здания» чётко прописаны понятия, объясняющие такие названия, как «лоджия», «балкон», «веранда». Они имеют следующий смысл:
- Встроенное или пристроенное к многоквартирному дому (МКД) застеклённое помещение, не имеющее отопления и электричества, называется верандой. Также у него не должно быть ограничений по глубине.
- Интегрированная постройка с ограничениями по глубине, связанная с ближайшей жилой комнатой электрической проводкой, называется лоджией.
- Балкон аналогичен лоджии, то есть он также имеет ограничения по метражу и связывается с соседней комнатой электричеством.
При подписании инвестиционного договора на покупку квартиры с застройщиком у людей часто появляется проблема правильного подсчёта квадратных метров, что влияет на конечную стоимость жилья. При оформлении документов нужно правильно рассчитать площадь балкона в жилом доме.
Если смотреть на вопрос со стороны закона, то многие застройщики, решившие учитывать балкон в общей площади жилья, не имеют на это права. Квадратура рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.
Должен ли учитываться метраж лоджии и почему, однозначного ответа нет, так как в разных документах представления об этом отличаются.
Неразбериха происходит из-за того, что при застройке должны соблюдаться правила, описанные в СНиП 31.01—2003, а также действующие строительные нормы.
В этом документе указано, что квадратура считается в соответствии с предписаниями, указанными в «Инструкции о проведении учёта фонда жилой недвижимости в Российской Федерации».
От чего зависит входит ли балкон в общую площадь квартиры или нет?
Довольно часто перед владельцами квартиры и теми, кто только собирается купить, встает простой, казалось бы, вопрос про общую площадь: входит ли в нее балкон? Этот вопрос возникает в связи с довольно запутанным отечественным законодательством в жилищной сфере.
Эту сферу жизнедеятельности человека регулирует довольно много различных СНиПов, а также жилищный кодекс. В этой статье попробуем разобраться в терминологии: что входит в общую площадь, а что в жилую, а также на что влияет метраж квартиры, куда относятся балкон и лоджия.
Терминология
Известно, что наши соотечественники не очень разбираются в юридических тонкостях. Поэтому когда возникает необходимость разобраться в терминологии, многие в буквальном смысле «хватаются за голову» – столько всего необходимо учесть. Давайте попробуем разобраться.
Балконы — общее или персональное имущество
Балконы, лоджии и веранды — пристроенные к основному сооружению либо встроенные в здание помещения, выделяющиеся из общей плоскости. В них установлено ограждение или застекленная стена, защищающая от внешнего воздействия на предметы и людей, находящихся внутри.
Для определения владельца следует разделить два понятия. Плита основания — несущая конструкция, относящаяся к строению. Она является одной из важнейших частей многоквартирного дома и относится к общему имуществу. За её состояние отвечает управляющая компания, занимающаяся обслуживанием здания. Если возникли общие проблемы технического характера, задача УК — исправить их.
Обратите внимание! По Жилищному Кодексу плиты основания, несущие вспомогательные помещения, частично относятся к общему имуществу дома. Это связано с их основными функциями — поддержанием устойчивости и повышением прочности строения.
На законодательном уровне балконы и лоджии относят к общедомовому имуществу, но иногда владельцем признают собственника. Это касается ситуаций, в которых вспомогательное входит в жилое. Для простоты понимания используют аналогию, характеризуя прилегающую комнату.
Потребитель не владеет плитами перекрытий — полом и потолком, несущими конструкциями — стенами, поскольку они принадлежат не одному помещению, а нескольким. Каждое из них обслуживает несколько квартир. Это касается стен, разделяющих комнаты — они поддерживают целостность нескольких этажей. Владелец, покупая квартиру, приобретает следующее:
- Пространство, ограниченное:
- По горизонтали стенами;
- По вертикали — перекрытиями;
- Элементы отделки;
- Элементы интерьера и декора.
Важно! Соответственно, каждая балконная плита является общей, хотя долевой частью собственников многоэтажного дома. Отделка и предметы, находящиеся в нём, находятся в собственности у жильцов. Последним является человек, из помещения которого открыт доступ на балкон. Остальные конструкции относятся к общедомовой собственности.
При внесении средств за капитальный или внешний косметический ремонт здания, собственник частично оплачивает площадь каждого общего помещения, имеющегося в доме. Балкон многоквартирного дома — общее имущество, чем обусловлено предыдущее предложение. Прочие работы: утепление, отделка и прочее, оплачиваются персонально.
Балкон, лоджия — правила расчета итоговой стоимости квартиры
Выставляя квартиры на продажу — застройщик придерживается строительных норм, СНиП, учитывая стоимость квадратов лоджий в окончательной цене квартиры. Этот факт экономически обоснован — на строительство были потрачены определенные строительные материалы, оплачивалась работа строителей, эксплуатировалась техника. Все расходы являются частью общей себестоимости строения.
Дополнительные квадраты, занятые лоджиями, согласно действующим нормам должны быть оплачены застройщику, НО ЧАСТИЧНО – применяется специальный понижающий коэффициент для расчета:
Лоджия – 0,5%. от цены за м2
Балкон — коэффициент 0,3% от цены за м2
Применяя коэффициенты, за лоджию, занимающую 4 кв. м, застройщик с покупателя имеет право требовать оплаты двух квадратных метров по обозначенной цене за единицу площади. При четком понимании обеими сторонами действующих правил, обстоятельств, условий их корректного применения, разногласия во время определения итоговой стоимости нового жилища исключены.
Подписывая акт передачи со строительной фирмой, следует проверить, чтобы итоговый метраж рассчитывался без учета кладовок, балконов и прилегающих нежилых помещений.
- Иначе, после регистрации жилища, получения кадастрового паспорта, возникнут разногласия с обслуживающими службами по рассчитанной сумме коммуналки.
Нормы СНиП про балкон
Рынок недвижимости опирается на нормы, указанные в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Для определения площади квартиры приложение в форме «В» делает отсылку к «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Инструкция). Пункт 3.
34 Инструкции разделяет подсчёт на три категории: жилая площадь, площадь квартиры и общая площадь. Инструкция даёт исчерпывающий ответ: площадь балкона всё-таки входит в общую площадь квартиры.
Официально пункт 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ оговаривает, что жилое помещение в новых постройках, переходящее после покупки во владение дольщика, имеет общую площадь, в состав которой входят площади всех основных и вспомогательных помещений без учета лоджий и аналогичных пристроек.
Другой документ — СНиП от 31 января 2003 г. — предусматривает считать квартиры, переходящие после сдачи дома, тоже собственным жильем дольщиков. Однако в них общую площадь рассчитывают исходя из наружных габаритов квартиры, то есть, включая лоджии.
Строительные организации иногда могут спокойно работать и по старым положениям СНиП №2 от 08 января 1989 года. Они утверждают, что при сдаче жилого здания нужно рассчитывать его основную площадь как сумму площадей всех квартир дома с учетом лоджий.
Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП?
Исходя из пункта 3.37 Инструкции, она определена суммой площадей всех помещений, включая балкон, террасу, лоджию, веранду и холодные кладовые. Последние рассчитываются по понижающим коэффициентам: для балконов и террас действует коэффициент 0,3, для лоджий – 0,5, а у веранд и кладовых – 1.
Относится ли балкон к жилой части квартиры?
Возникает логичный вопрос – а входит ли балкон в жилую площадь вашей квартиры? Ответ – Нет. К жилым помещениям относят спальни, детские комнаты, гостиные и залы. Непосредственная площадь равна сумме жилых комнат и подсобных помещений (балконы, лоджии, террасы, неотапливаемые кладовые и тамбуры сюда не входят).
Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ»
СНиП гласит, что балкон входит в общую площадь, но всё ли так однозначно? Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ» подчеркивает, что общая площадь равна сумме площадей всех частей помещения (в том числе вспомогательного использования), кроме: балконов, лоджий, террас и веранд.
Жилищный кодекс против строительных норм, СНиП
Жилищный кодекс полностью исключает площадь балконов, лоджий, кладовок из полезной площади квартиры — по этой причине многие покупатели новостроек считают, что при расчете окончательной цены жилья они не учитываются, но это является заблуждением.
Кодекс определяет правила, порядок взаимодействия собственника жилых метров с обслуживающими организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Поэтому при расчете коммуналки примыкающие площади из общего метража исключаются — коммунальные платежи на них не начисляются.
Строительные нормы, СНиПы регулируют отношения между застройщиком и дольщиками. Согласно СНиП, дополнительные нежилые помещения, какими являются кладовки, балкон и лоджия, входят в общий метраж приобретаемой квартиры. Застройщик имеет полное право учитывать их при расчете окончательной цены, выставляя конечный счет покупателю жилья.
Как оплачивается площадь лоджий и балконов
Бытует противоречивое мнение по поводу того, входит ли лоджия и балкон в площадь квартиры. В Жилищном кодексе заявлено, что данные помещения не включены в общую площадь. Одновременно, Строительный кодекс опровергает это суждение, и говорит о принадлежности лоджии и балкона к жилой части, но с пониженным коэффициентом.
Лоджия считается частью квартиры. Это обусловлено потраченными ресурсами на постройку и рабочую силу. Эта часть квартиры оплачивается, но ее стоимость не будет состоять все 100%. Здесь применяется пониженный коэффициент.
Когда застройщик продает жилье, он обязан оценить площадь лоджии с коэффициентом — 0,5, а балкон — 0,3.
Остается выяснить момент, волнующий потребителей, при оплате за коммунальные, нужно ли учитывать площадь балкона и лоджии? Службы жкх, при подсчете оплаты за услуги, учитывают общую площадь, не учитывая коэффициентов. Опять таки, это обусловлено Жилищным кодексов, который все еще говорит о принадлежности лоджии и балкона к общей площади жилья.
На этих этапах возникают конфликты между владельцами квартир и коммунальными службами. Основанием для начисления сумм за квартплату, жкх считает информацию, указанную в техническом паспорте на квартиру с ее общей площадью.
Чтобы избежать таких неприятностей, инвестор должен при получении акта, он самостоятельно должен контролировать правильность поданной информации. То есть, не учитывая балкон и лоджию. С этим актом можно пойти в соответствующие органы, где хозяину выдадут кадастровый паспорт с площадью квартиры, без учета лоджии и балкона.
Если застройщик отказывается от такого предложения, подписывайте акт, но до регистрации следует зайти в бюро тех — инвентаризации, с просьбой выдать требуемый паспорт, учитывая ваши требования.
Данное решение сработает в пользу владельца, потому что БТИ ссылается именно на Жилищный кодекс, где к общей площади не относят лоджию и балкон.
Оплата ЖКХ за балкон
А вот при оплате услуг ЖКХ надо быть внимательным: вы можете обнаружить, что оплачиваете еще и балкон, а вот ваши соседи или друзья – нет.
Почему так получилось? Коммунальные организации, ориентируясь на Жилищный Кодекс РФ, насчитывают в квитанции квартплату согласно Статье 15. Если в кадастровом паспорте площадь указана вместе с балконом – ничего не поделаешь.
В случае покупки жилья надо внимательно изучать акт приема-передачи на квартиру: при аккуратном заполнении лишние начисления в квитанции за балконные метры вам не грозят.
Чтобы не оплачивать счета ЖКХ за балкон при покупке квартиры, обратитесь в наше агентство недвижимости. Мы поможем оформить документы правильно, сэкономить Ваше время и значительные суммы на оплате коммунальных услуг во время проживания в своём новом доме.
Заключение
Варианты правильного оформления жилья существуют. Прежде чем подписывать акт с застройщиком, лучше проконсультироваться со специалистом, который подскажет как провести процедуру.
Владелец может себя избавить себя от переплат за коммуналку. При покупке самого жилья, цена за м2 будет ниже.
Застройщик должен пересчитать итоговую сумму за квартиру, учитывая пониженный коэффициент на дополнительные помещения.
- https://nedvizhimost23.ru/kvartira/vhodit-li-lodzhiya-v-zhiluyu-ploshchad-2.html
- https://okna-dom.net/vhodit-li-balkon-v-obschuyu-ploschad-kvartiry/
- https://okommunalke.ru/voprosy/yavlyaetsya-li-balkon-zhilym-pomeshheniem
- https://zen.yandex.ru/media/kvartiranamillion/vhodit-li-lodjiia-i-balkon-v-obscuiu-ploscad-kvartiry-kak-uchityvaetsia-stoimost-pri-pokupke-jilia-5d1be0b9c05ffe00ada1bd71
- https://domell.ru/publications/aktualnaya-tema/vhodit-li-balcon-v-obshuyy-ploshad-kvartiri
- https://dom-elite.com/yuridicheskie-aspekty/obshhuyu-ploshhad-kvartiry
Загрузка...
